來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)

　　近期，杭州等多地上調(diào)新增房貸利率下限。

　　自10月份LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下調(diào)以來(lái)，首套房貸利率一度跌入“2”字頭，廣東部分地區(qū)甚至降至公積金貸款利率以下，引發(fā)地方監(jiān)管指導(dǎo)?！秶?guó)際金融報(bào)》記者注意到，11月以來(lái)，多地新增房貸利率逐漸回調(diào)至3%以上，杭州則在短短一月內(nèi)經(jīng)歷了兩輪上調(diào)。

　　房貸利率優(yōu)惠是否已見(jiàn)底？受訪專(zhuān)家指出，部分地區(qū)回調(diào)房貸利率下限，主要與地方市場(chǎng)回暖有關(guān)。當(dāng)前銀行凈息差承壓，房貸利率必須明確下限、保持差異化。短期來(lái)看，支持性的貨幣政策仍將延續(xù)，5年期以上LPR仍有下調(diào)空間。

　　市場(chǎng)回暖促利率上調(diào)

　　12月5日，《國(guó)際金融報(bào)》記者以消費(fèi)者身份致電銀行，咨詢上海等地房貸利率情況。杭州某股份行的一位客戶經(jīng)理告訴記者，近一個(gè)月以來(lái)，當(dāng)?shù)胤抠J利率已經(jīng)歷了兩輪上調(diào)。

　　“目前我們首套房貸利率是3.1%。”上述客戶經(jīng)理介紹道，“之前有過(guò)較低的利率水平，大約在10月21日到11月7日期間，首套房貸利率為2.9%，持續(xù)了十幾天。后來(lái)調(diào)整到3.0%，持續(xù)到11月底再次上調(diào)到現(xiàn)在的水平?！?/p>

　　問(wèn)及近期是否存在下調(diào)的可能性，該客戶經(jīng)理表示，短期內(nèi)并無(wú)再度下調(diào)的趨勢(shì)，未來(lái)有何變化還需看政策出臺(tái)的情況。此外，廣州、無(wú)錫、寧波等地的首套房貸利率下限水平也上浮至3.0%至3.1%。

　　“現(xiàn)在市場(chǎng)開(kāi)始回升了，特別是廣東、浙江、江蘇、福建等經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，近期樓市交易回升也比較快，貸款開(kāi)始增加了?！睆V東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析道，“同時(shí)，提前還貸開(kāi)始減少了，加上對(duì)銀行利潤(rùn)的考核增加，于是銀行適時(shí)上調(diào)了房貸利率?！?/p>

　　相較上述地區(qū)此前2.95%甚至2.6%的超低利率水平，上海的首套房貸利率下限穩(wěn)定保持在3.15%。本次多地上調(diào)房貸利率水平的風(fēng)向，是否會(huì)對(duì)上海地區(qū)產(chǎn)生影響？

　　記者從上海某大行房貸部門(mén)的工作人員處了解到，近期并未聽(tīng)說(shuō)房貸下限可能加點(diǎn)上調(diào)的消息。某連鎖中介的工作人員則告訴記者，商業(yè)房貸利率錨定的應(yīng)該是公積金利率，部分地區(qū)之前房貸利率過(guò)低導(dǎo)致與公積金利率倒掛，因此存在上調(diào)的必要，而上海的兩者差值還是在合理區(qū)間。

　　超低利率難以持續(xù)

　　央行發(fā)布的2024年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中指出，當(dāng)前貸款加權(quán)平均利率持續(xù)處于歷史低位。

　　報(bào)告顯示，9月新發(fā)個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.31%，較上年12月減少0.66個(gè)百分點(diǎn)，同比減少0.71個(gè)百分點(diǎn)。10月31日，央行公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，第三季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%。

　　“近兩年隨著LPR的多次下調(diào)，商業(yè)房貸利率降至歷史低位，銀行凈息差不斷承壓，出于經(jīng)營(yíng)成本的考量，適度上調(diào)房貸利率有助于銀行維持更理想的息差水平?！敝兄秆芯吭赫哐芯靠偙O(jiān)陳文靜指出。

　　事實(shí)上，今年以來(lái)銀行業(yè)凈息差依舊承壓。國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，三季度商業(yè)銀行凈息差指標(biāo)降至新低，為1.53%，較二季度再度下行0.01個(gè)百分點(diǎn)。房貸一直是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款來(lái)源，如今利率不斷下調(diào)、利潤(rùn)不斷壓縮，綜合考慮多方面成本，未來(lái)超低利率真的可以長(zhǎng)期持續(xù)嗎？

　　“對(duì)于大部分銀行來(lái)說(shuō)，新增房貸利率不能低于一定水平是個(gè)保本點(diǎn)，尤其是需要通過(guò)中介來(lái)獲得貸款客戶的情況下，成本增加也會(huì)倒逼利率下限上調(diào)?！崩钣罴伪硎?，“此外，無(wú)論對(duì)銀行保持合理的利潤(rùn)水平，還是保持風(fēng)控體系的完整性，以適度利率來(lái)篩選客戶，降低不良率，確定利率下限都是必要的。如果利率下限不明，銀行內(nèi)卷式價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)誤導(dǎo)，認(rèn)為房貸利率還會(huì)下降，甚至坐地起價(jià)，也會(huì)擾亂房貸投放的正常流程?！?/p>

　　李宇嘉指出，在保持利率下限的基礎(chǔ)上，應(yīng)該基于銀行資金成本、管理成本的差異，結(jié)合客戶的資信條件等，制定差異化的貸款利率，才是正常的定價(jià)機(jī)制。

　　“從近期房貸利率調(diào)整的規(guī)則來(lái)看，一是要明確下限，從長(zhǎng)期看，內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)對(duì)銀行和房地產(chǎn)市場(chǎng)都是不利的；二是首套和二套房貸款利率有一定利差，以反映差別化的信貸政策還是在執(zhí)行，對(duì)多次占用信貸資源的征收更高利率；三是商業(yè)性貸款利率不能低于公積金貸款利率，突出公積金貸款的普惠性。”李宇嘉進(jìn)一步建議。

　　未來(lái)是否還有下調(diào)空間

　　近兩年來(lái)，新增房貸利率隨著LPR多次下調(diào)，各類(lèi)優(yōu)惠政策不斷出臺(tái)，存量房貸利率也基本擺脫了“高位站崗”的窘?jīng)r。此次多個(gè)城市上調(diào)房貸利率下限，是否意味著房貸利率下調(diào)已然見(jiàn)底？未來(lái)是否還有下調(diào)的空間？

　　12月2日上午，中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、行長(zhǎng)潘功勝在2024中國(guó)金融學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)年會(huì)暨中國(guó)金融論壇年會(huì)開(kāi)幕式上指出，明年，中國(guó)人民銀行將繼續(xù)堅(jiān)持支持性的貨幣政策立場(chǎng)和政策取向，綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，加大逆周期調(diào)控力度，保持流動(dòng)性合理充裕，降低企業(yè)和居民綜合融資成本。

　　李宇嘉認(rèn)為，房貸利率下限調(diào)整的影響因素是銀行資金成本的下降，包括存款利率、政策利率、存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整。未來(lái)的利率走勢(shì)，應(yīng)該主要通過(guò)這些因素來(lái)左右和決定，而非因?yàn)殂y行內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)。

　　“當(dāng)前房貸利率上調(diào)現(xiàn)象主要還是發(fā)生在少部分城市，主要源于核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，銀行和業(yè)主預(yù)期發(fā)生積極變化?！标愇撵o表示，“短期來(lái)看，支持性的貨幣政策仍將延續(xù)，與房貸利率相關(guān)的5年期以上LPR仍有下調(diào)空間，從而引導(dǎo)各地房貸利率下行，降低購(gòu)房者置業(yè)成本。”

　　記者：李若菡